租赁新政出台 允许商业用房改建为租赁住房

政策如何落地成关键

新政效应尚未显现

其实，6月3日国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》并不是国家层面就租赁市场第一次发声。此前5月4日，国务院常务会议提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，5月6日，在国务院政策吹风会上，中国住房和城乡建设部副部长陆克华再度强调，并详解了这一说法。

不过，由于地方政府的具体实施细则尚未正式落地，所以此次“租赁新政”并没有在房地产市场上引起太大反响，从杭州的情况来看，新政效应也没有体现出来。“目前新政效应还不是特别明显，还需要一段时间的沉淀和地方政策的具体落地。所以我们现在也没有太多宣传。” 华盛达集团杭州开发公司副总经理董向浩表示。

“新政对于酒店式公寓的去库存肯定是有利的，酒店式公寓本身就是类住宅的产品，不过到底能产生多大的作用，关键要看落地的细则。”中大银泰城(楼盘页户型图库动态价格)副总经理高玉表示。高玉告诉记者，中大银泰城(楼盘页户型图库动态价格)并不会将项目中的酒店式公寓改建为租赁住房，“我们今年已经有5个多亿的销售额，存量已经不多了，酒店式公寓只剩两三百套，写字楼也只有一万多方。”

不过，高玉也透露说，现在有不少酒店品牌都在跟中大银泰城谈合作，计划整幢或几层酒店式公寓统一运营，看中的正是项目的地段、品质和品牌。

开发商重交易轻租赁

新政或无法直接促进销售

不过，在“租赁新政”公布以后，也有不少业内人士表示，“商业用房改为租赁用房”面临结构改造、配套不完善等问题，而且相比公寓租赁盈利空间小、前期投入大、回报周期较长等问题，将物业一次性出售资金回笼速度快，收益高，无疑是开发商的第一选择。

“此次新政的主要目的是鼓励规模性的企业进入长租公寓市场，对于商业地产的销售可能不会有直接的影响。”赢商机构总经理方芳如是说。方总认为，将写字楼改建成酒店式公寓出租，需要在结构、装修等方面进行改造，这方面的投入成本很大，投资回报率可能会不太好看。

而且，方芳认为，尽管从2015年起不少企业进入到长租公寓市场，但是这类企业基本以轻资产运营为主，并不会购买酒店式公寓或者住宅，而且通过整体租赁的方式进行运营。“所以，长租公寓的发展，也不能给开发商销售带来帮助。”

另外，也有业内人士表示，公寓租赁市场必须面对的现实是盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题。“如果把房子改为租赁运营，企业收益远远比不上将房屋一次性出售，更多的开发商会选择出售，只有一部分闲置写字楼或者去化不畅的公寓才会选择出租。”

租赁新政出台

商业地产迎

长租公寓成

6月3日，国务院办公厅正式公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，被称作一场租赁市场的大变革。这场“变革”波及的范围并不单纯在租房市场，商业地产或将改变目前高库存、多空置率的现状。此中长租公寓将成直接获利者，新政扶持下，市场扩建更加方便，租赁业的金融投资服务队伍也将更加壮大，另外，土地市场也会被影响。可以说租赁新政，是朝未来健康的租房市场迈出的重要一步。

国务院6月3日发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，最引人关注的一条内容当属关于“商业用房可改为租赁住房”的意见。该条内容表示，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

在楼市“去库存”的大环境下，“商业用房可改为租赁住房”意见的出台，被业内人士认为将成为推动商业地产“去库存”的重要武器。同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于水电、税费等的减免，商办物业经改造后也可以进入租赁市场，有助于盘活存量商办物业，解决商办市场库存问题。

从杭州的情况来看，2016年以来，在新一轮楼市热潮的带动下，商业地产也表现出较为强劲的势头。据中国指数研究院的统计数据显示，今年1-5月份，杭州商业地产共成交了15824套房源，成交总面积达到114.2万平方米，成交量超过去年同期的两倍，其中酒店式公寓成交9897套。

不过，虽然商业地产的成交迎来小高峰，但是整个市场的库存量依然是座难以逾越的“大山”。中国指数研究院的数据显示，1-5月份商业地产新增房源量共8256套，截至5月底，杭州商业地产可售套数共68509套，可售面积高达7207398平方米。

“租赁新政对于杭州商业地产来说将是非常大的利好。”华盛达集团杭州开发公司副总经理董向浩告诉记者。董总表示，杭州以阿里巴巴、网易等互联网企业为中心，形成了全国性的电子商务中心，有数量众多的年轻的、高学历、高收入的互联网从业者，他们对酒店式公寓的租赁需求非常大，而且未来这个群体将更加壮大。

在董向浩看来，写字楼将成为“租赁新政”的受益者。他认为，杭州写字楼回报率低、空置率高，尤其是浙商以中小型企业为主，对于高端甲级写字楼需求很低，“按照新政，把空置的写字楼改建成租赁用房，那么出租率和租金收益都会得到提升。”